奈良で実績NO.1の住宅購入相談専門ファイナンシャルプランナー事務所 / FPオフィス家計のいろは

HC
[動画]あなたの理想の家とは?

あなたは、どんな家でどんな毎日を過ごしたいでか?

家でどんな”気持ち”を得たいですか?

そして5年後…10年後…20年後…
家や家族はどのように成長していますか?

家計のいろは 代表の小倉(こくら)です。

キャプチャ

私は家を建ててから5年が経ちます。
今となっては「家のココをこうすれば良かった」というところがあります。
できれば後悔はしたくないですし、失敗したと思いたくないので
あえて考えたくなかったんですね(汗)

 

家は3回建てないと理想の家にならないのか

 

「理想の家」と聞かれると、
間取りや広さ、デザイン、家事動線、
耐震などの性能と答える方が多いでしょうか?

「どんな家にしたいですか?」
とご相談者に伺っても「明確」な応えが返って来ない事が多いのが現状です。

5年前の私も同じ様子だったと思います。

これから家づくりを進めて行くあなたは、
「理想の家」を手に入れるために
ハウスメーカーや工務店といった建物をつくる”施工のプロ”に
「どんな家にしたいのか」を伝えなければいけません。

うまく伝わらないと、どうなるのか…

「ハウスメーカーや工務店が建てたい家になる」

その会社や担当者が建てたい家、得意な家となります。

あなたの人生を共にする”時間や空間”を明確にし、
施工のプロに伝えなければ、「想い」が「形」になりません。

 

価値観の共有

 

また、ご夫婦でその想い、価値観を共有することも大事です。
ご主人や奥さまがあなたの価値観と同じと言えますか?

価値観は、
これまで過ごしてきた環境や経験からできていることが多いですよね。

たとえば、幼少期に過ごした家んお雰囲気、
家族団らんの様子、その時に何気に感じていた感情…

それらの価値観をお互いに共有することで
「家族の理想の家」となっていきます。

家は人生で最も高い買い物であると同時に
人生を共にする大切な家族と過ごしていく、

そして、何よりもあなた自身の人生のなかで
最も価値のある時間を過ごす空間ではないでしょうか。

あなたの価値観や想いに気づき、
うまく引出してくれる担当者とめぐり合うことも大切でが、
まずは、

ちょっと一息、
「家づくりは、あなたにとって何なのか」を
考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

▽家計のいろはでは、第三者の立場から理想の家を明確にするお手伝いをしています。 100を超える「質問」によってあなたの中にある想いや価値観に気づいていただく時間をご提供しています。
「ハウジング・コーチ」の様子を動画でまとめてみました。
【注意】音が出ます

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間違いです!その土地探し

理想の家は3度立てないと成功しない?!

1度で理想の家が建たない原因に”土地探しの間違い”があります。

 

1回でマイホーム購入を成功させるために

 

理想の家づくりを考えたときに

「土地を持っていないから、まずは土地探し。」

と、考えます。

 

当たり前のようなその考えが実は、間違いなんです

 

土地を探し、気に入った物件を購入できても

結果、満足=成功できないことが多いのです。

 

その理由は、

 

最終的に予算が合わなくなる可能性がある

 

多くの方が、住宅チラシなどの広告や住宅展示場でもらった

パンフレットに書かれている住宅の価格をもとに

だいたいの建物予算を立て、土地の予算を割り出します。

そして、その予算内で購入することになります。

 

いざ、建物を建ててもらおうとハウスメーカーや工務店に

見積もりを取ると予想外の高い見積もりが出て困ってしまいます。

何故?

きっかけになったチラシや広告の目的は、なんでしょうか?

 

集客です。

 

掲載されている価格では理想の家が建たないことが多いからのです。

 

また、建築法の関係で理想の建物が建築できない可能性もあります

 

せっかく注文住宅で理想の間取りやデザインを考えていても

前面の道路の種類や道路斜線などの問題で実現できない場合もあります。

 

そもそも不動産会社(営業マン)は、土地を売ってなんぼです。

極端な表現ですが、土地買ってもらったら、

買い主(お客さま)がその後どうなろうが関係ないのです。

 

売り手(セールスマン)の立場になると分かりますが、

「うちの物件より、A社(他社)のほうがいいですよ」、

「予算オーバーしますから、出直してください」、

なんてことは、言ってくれません。

 

このように土地を先にに購入してしまうと満足=成功しないことが多いのです。

最悪の場合、理想の家を求めているのに、予算や法規の問題で

数十年という人生の大半の期間を妥協し続けた住まいで過ごすことになります。

 

家を買う目的は、気に入った土地に住むことだけなのか?

 

家を買って、これから長い時間を家という「空間」で過ごします。

土地だけではなく、その空間のことも考えないと不満や後悔となります。

 

つまり、

”今”だけではなく”数年後、数十年後”のことを考える必要があります。

人生で1番高い買い物、人生で1番長く過ごす空間を考えるのに

 

間違いのない適切な順番があります

 

第一歩は、「あなたにとっての適正なマイホーム予算を知ること」です。

年収や家族構成が同じでもライフスタイル(人生で優先すること)の違いで

マイホーム予算は変わります。

 

”売り手”である不動産会社や建築会社が行う「集客の罠」にハマらず、

1回で理想の家を創ってほしいと願います。

 

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マイホームと自動車

「車がないと不便な方がマイホーム購入前に知っておきたいこと」

バカにならない車の維持費がマイホーム予算を圧迫します。

 

 

マイホーム購入の予算診断の際に

生涯にかかる、自動車の買い替えコストを計算します。

 

それは、マイホーム予算と

物件選びに大きな影響があるからです。

 

奈良、もしくは奈良近郊で

マイホーム購入を検討しているあなたにとって

自動車は生活必需品では?と

考えている方も多いのではないでしょうか。

では一体、生涯で自動車にいくらかかるんでしょうか?

 

改めて計算してみたいと思います。

 

私自身、元自動車メカニックということもあり、

生活必需品ということ以上に自動車は”必要派”です。

そんな個人的な感情もあり、楽観的に考えていました。

しかし、計算をしてみて”ゾっと”することに・・・

 

普通車 2,800万円

 

なんとなく高額になることは予想していましたが、

想像超えました。

 

以下、普通車 2,800万円の内訳です。

 

2,800万円=70万円(年間コスト)×40年(利用年数)

 

年間コストの約70万円(692,438円)を

30歳から70歳までの40年間、普通自動車を利用した場合。

また、年間コストとは、以下の①購入費用と②維持費用の合計です。

 

①購入費用 年間当たりの負担額 約32万円(319,862円)

〇自動車購入価格 2,376,687円(消費税込/カローラアクシオハイブリッド)

〇税金・諸費用  362,350円(リサイクル費用など込み)

※7年で乗り換え、下取り価格50万円として計算。

(自動車購入価格2,376,687円+諸費用362,350-下取り価格50万円)÷7年

 

②維持費用 年間当たり約38万円(372,576円)

※1年間当りの走行距離 5,000kmとして計算

〇ガソリン代    21,296円=5,000km÷27km/ℓ×燃費単価@115円/ℓ

※年数の経過による燃費消費率の低下を考慮、JC08モード燃費33.8kmの70%

〇月極駐車場代   120,000円=10,000円/月×12ヶ月

〇任意保険料    47,280円

〇自賠責保険料   12,000円=35,340円/3年

〇自動車税     9,000円

〇車検整備代    60,000円=120,000円/2年

〇タイヤ代     30,000円=120,000円/4本分÷4年

〇オイル交換    3,000円

〇外出先駐車場代  24,000円= 500円/1回×月4回×12ヶ月

〇有料道路通行料     24,000円=2,000円/月×12ヶ月

〇洗車代      12,000円=1,000円/月×12ヶ月

〇JAF年会費     4,000円

〇その他修理・整備代30,000円

以上

 

維持費が比較的”安い”と言われる軽自動車はいかがでしょうか?

 

軽自動車 2,280万円!

 

以下、軽自動車 2,280万円の内訳です。

2,280万円=57万円×40年

年間コストの約57万円(563,394円)を

30歳から70歳までの40年間、軽自動車を利用した場合。

また、年間コストとは、普通車と同じく①購入費用と②維持費用の合計です。

 

①購入費用 年間当たりの負担額 約21万円(207,844円)

〇自動車購入価格 1,420,200円(消費税込/タントX”SAⅡ”)

〇税金・諸費用  134,710円(リサイクル費用など込み)

※7年で乗り換え、下取り価格10万円として計算。

(自動車購入価格1,420,200円+諸費用134,710円-下取り価格10万円)÷7年

 

②維持費用 年間当たり約36万円(355,550円)

※1年間当りの走行距離 5,000kmとして計算

〇ガソリン代    28,750円=5,000km÷20km/ℓ×燃費単価@115円/ℓ

※年数の経過による燃費消費率の低下を考慮、JC08モード燃費28kmの70%

〇月極駐車場代   120,000円=10,000円/月×12ヶ月

〇任意保険料    32,000円

〇自賠責保険料   12,000円=35,340円/3年

〇自動車税     10,800円

〇車検整備代    50,000円=100,000円/2年

〇タイヤ代     6,000円=6,000円/4本分÷4年

〇オイル交換    2,000円

〇外出先駐車場代  24,000円= 500円/1回×月4回×12ヶ月

〇有料道路通行料     24,000円=2,000円/月×12ヶ月

〇洗車代      12,000円=1,000円/月×12ヶ月

〇JAF年会費     4,000円

〇その他修理・整備代30,000円

以上

 

 

普通車 2,800万円…

 

軽自動車 2,280万円…

 

 

いかがでしょうか?

 

今回の試算では、ハイブリッド車など

燃費や税金の負担が軽い最新車両で行いましたが、

実際にはこのようには行かないかもしれません。

 

また、ケースによっては普通車と軽自動車を

2台所有する場合もありますね。

 

あなたの場合、自動車にいくらかかるでしょうか?

 

そして本当に自動車が必要でしょうか?

もしくは、

自動車が不要なライフスタイルを考える必要はないでしょうか?

 

生活環境など住まいのエリアを再検討したり、

現在では、レンタカーやカーシェアリングといって

必要な時に必要な分だけ自動車を借りることができる

新しいサービスもあります。

 

また、やっぱり”車は必要”ということであれば、

新車にこだわらず、新古車や中古車を賢く探すことも

自動車コスト削減につながります。

 

マイホーム購入をきっかけに”車があって当たり前の生活”ではなく、

新しい住まいと自動車について考えてみてはいかがでしょうか?

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住宅ローン診断サービス

そういえば、住宅ローンが気になっている・・・

 

そんなあなたにおすすめのサービスをご提供しております!

 

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昨今の史上最低水準の超低金利で

「住宅ローンを見直したほうがいいのかな」と感じていませんか?

 

でも

「何から始めたら良いのか分からない」

「金利や計算は苦手」

「毎日忙しくて手をつけられない」

など不安や疑問があるのは、当たり前です。

 

 

少しの金利差でも大きな差額が生まれます

 

 

住宅ローンは期間が長いので、上の図のように家計への負担が大きく

変わってきます。見直すことで生まれた差額を将来のための貯蓄や

運用に、または家族のレジャー費用にと、ライフスタイルを変える

ことなく、ゆとり資金を作ることができます。

 

そして、誰に相談したら良いのかと迷っていることもあるでしょう。

 

 

ズバリ、第三者の立場のプロに相談するべきです

 

 

特定の金融機関に属していませんので、偏った情報提供や

売り込みもありませんので安心です。

また、実際の借換えには「諸費用」がかかりますので、

借換えしない方が良い場合もあります。

 

どこの金融機関(銀行等)がいいのか、どの住宅ローンがお得なのか

選ぶ前に住宅ローンの重要なポイントをお伝えいたします。

 

 

住宅ローン診断サービスにかかる時間は、わずか20分

 

 

見直しに関わらず、ローンやお金のお悩みなどあれば

聞かせて頂きますのでお気軽にどうぞ。

 

これまで、当住宅ローン診断サービスを行い、全体の約70%の方に

「借り換えた方がメリットがある」と診断いたしました。

しかし、現状の借入条件やご収入などの状況により、

メリットがあるかどうかは診断してみないと正確なことはわかりません。

まずは、お試しください。

 

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また当サービスについて、

奈良・大阪では、まだまだ認知度が低いと思われます。

 

新しいサービスへのみなさまの不安や抵抗感を軽減し、

気軽に利用いただくために無料で行っております。

 

 

今だけ無料でご提供します

 

 

しかし今後は、サービスの質の低下を防ぐため、

無料でのご提供は予告なく締め切らせて頂きます。ご了承ください。

 

 

住宅ローン診断サービスを利用された方の声

 

Q1.私に相談する前はどんな事をどんな事で悩んでましたか?(無料ローン診断の申し込みのきっかけ等)

 

A.固定金利でローンを組んでいました。契約内容が10年目以降に金利が上がることになっており、今年がその10年目でした。金利が上がることに悩んでいました。

 

Q2. 銀行以外にローンのことを相談するということは、一般的ではないと思いますが、不安はありませんでしたか?また不安とは、どのようなことですか?

 

A.ローンのことや金利のことなど全く知らない素人だったので、相談内容も理解できていませんでした。第三者の意見は貴重だと思いましたので、不安はなかったです。

 

Q3.当サービスを知って、すぐにお申込みくださいましたか?しなかったとしたらどうしてでしょうか?(躊躇されたのであれば、その理由をお聞かせください)

 

A.サービス内容やローン査定をして頂き、即決で申込みました。

 

Q4.何が決め手となってお申込みくださいましたか?

 

A.今までの契約内容を見直して頂いた内容では、ローンの返済額が全く違うことを知り、申込みをしました。

 

Q5.実際に当サービスをご利用されていかがでしたか?また、当サービスを利用しなかったとしたら…どのようなことが考えられますか?

 

A.ローン以外のことにも相談に乗っていただき、このサービスを利用して本当に良かったです。月々の返済額も大幅に下がり、助かっています。

 

Q6.これからマイホームを購入される方にメッセージをお願いします。

 

A.ローンの条件が銀行ごとに異なることや、それぞれの特典があるなど、私たちには知らない情報をたくさん知っていてアドバイスを頂けます。購入する前にプロのアドバイスは必ず役立つと思います。

 

佐藤 賢一 様 (奈良県生駒市)

 

 

 

ご希望の方には、借換えの実行サポート(有料)を行っております。

詳しくは、面談の際にお尋ねください。

 

当サービスをご利用されることで、家計が少しでも改善され、

あなたやあなたの家族の生活がゆたかになることを願っております。

 

 

私がご担当いたします

キャプチャ

FPオフィス家計のいろは 代表 小倉英雄(こくらひでお)

奈良生まれ、奈良育ち、現在マイホームを奈良市で購入し、小・中学生の子ども2人と妻の4人暮らし。

住宅専門の独立系ファイナンシャルプランナーとして活動。

保有資格は、ファイナンシャルプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員/相続診断士/トータル・ライフ・コンサルタントほか

 

 

この機会に住宅ローン診断をお任せください!

 

 

ご不明な点や面談場所など、ご質問も受け賜りますので

お気軽にお問合せください。

 

お申し込み方法は、

下の番号にお電話いただくか、

クリックしてお問い合わせフォームよりお申込みください。

弊社より、面談日時、場所等を案内いたします。

 

※現在、当サービスのご利用者が多数いらっしゃるため、

ご希望に添えない場合がございます。ご了承ください。

 

 

 

キャプチャ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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条件
頭金なしで家を買っても良い条件

家を買う時に、悩まされるのが「頭金」ではないでしょうか。

頭金が少ないけどすぐに家が欲しい!

頭金はあるけどいくら入れたら良いのか…

 

 

頭金ってなに?

 

 

頭金とは、家を買う時に払える現金のことです。

 

貯金が500万円があり、200万円は手元に残し、

家を購入するために支払うお金が300万円の場合、この300万円が頭金です。

 

仮に手元に500万円すべての貯金を残すとなれば、

頭金は0円となります。

 

では、なぜ頭金が必要なんでしょうか

 

1.頭金を支払うことで、住宅ローンを借りる金額が少なくて済む

 

住宅ローンを借りる金額が少ないということは、

月々の返済額と金融機関に支払う利息額が少なくなります。

 

仮に、3,500万円の家を買うとして

頭金を入れた場合と入れない場合を計算しました。

 

計算の条件:金利 1.48%(フラット35)、返済期間 35年、返済方法 元利均等ボーナスなし

 

頭金の額と月々の返済額の関係はこのようになります。

1

 

また、頭金と利息額はこのようになります。

2

 

このように月々の返済額と金融機関に支払う利息に大きな差が生まれます。

なので、頭金を入れた方が良いといわれています。

 

2.マイホームの購入予算を広げることになる

 

どういうことか。

 

たとえば、毎月の住宅ローンを安心して返済できる金額が10万円とした場合、

借り入れできる住宅ローンの金額が変わり、マイホーム購入予算を押し上げます。

 

こちらが、頭金とマイホーム購入予算の関係です。

※上の計算条件で試算しています。

3

 

カンタンにいうと、

安心して返済できる住宅ローン金額と頭金の金額を合計した金額が、

マイホーム購入予算です。

 

繰り返しになりますが、

毎月10万円が安心して返済できる住宅ローンの金額であれば、

(上の表より)3,300万円が住宅ローンの借入金額となり、

そこに頭金の金額を合計した金額が、マイホーム購入予算となります。

 

つまり、頭金が大きくなればマイホーム購入予算が広がります。

 

やはり頭金を貯めてから購入するべきなのか

 

頭金が多いと良いこと尽くめ。

やっぱり、頭金をじっくり貯めてからマイホーム購入を進めた方がよさそう。

 

しかし、現在の住宅ローンの金利情勢を考えてみると一概にそうとは言えません。

 

現在の住宅ローンの金利は、過去を振り返ってみると、非常に低い水準です。

 

そして今後、金利が下がるより、上がってしまう可能性があるからです。

今後の住宅ローン金利が何%になるかは、誰にもわかりませんが、

この状況を含めて、頭金について考えたいと思います。

 

代表的な住宅ローンである、フラット35も過去には、

3か月間に0.25%上がったことがあります。

 

たとえば、あなたがマイホーム購入を検討していて

頭金を貯めてから買おうか、

頭金を貯める前に買おうか、

迷っているとします。

 

あなたの購入予算は3,500万円、

住宅ローンはフラット35で金利が1.48%

返済期間は35年とします。

 

(頭金0で)今すぐ購入すると、このようになります。

11

 

 

では仮に、過去のフラット35のように3か月で金利が「0.25%」上昇したとすると、

金利が1.73%となり、返済総額は、なんと約181万円高い、4,668万円となります。

12

 

たった「0.25%」の金利が上昇するだけで、この差には驚きます。

マイホームのの予算が181万円、変わるということです。

 

「1.48%の時に買っておけばよかった(涙)」

となります。

 

では、3か月後に0.25%上昇するとして、いくら頭金を入れれば、

上昇する前の「1.48%」と同じ総返済額になるのでしょうか。

 

あなたは、頭金として3か月で50万円を貯めたと考えてください。

(ひと月あたり、約16万円貯金)

頭金に50万円を入れてみます。

13

 

3か月かけて、頭金50万円をいれても

金利が1.48%から1.73%に「0.25%」上昇すると、

返済総額の差は、約115万円となり、頭金なしで1.48%の時に買った方が得と言えます。

 

では、いくらの頭金を入れれば、

上昇する前の金利1.48%の時より、お得に住宅ローンを組めるのでしょうか…?

 

 

答えはこちら、

15

 

 

頭金を140万円入れて、1.48%の金利とほぼ同じ返済総額に

 

3か月で140万円貯金ということなので、

月に約46万円を貯めることになります。

なかなか、現実的な貯金額ではありませんね…

 

このように3か月で金利が0.25%上昇すると仮定した場合、

140万円もの頭金を準備してやっと、上昇する前の返済総額と同じ水準になります。

 

今回は、あくまでも3か月で0.25%上昇という過去のデータに基づいての計算でしたので、このような結果となりました。

 

現在の金利情勢を考えると、「時間をかけて、しっかりと頭金を貯めてから購入」という考え方は、時代に合わないかもしれません。

 

そこで、頭金なしで買っても良い条件は、頭金があるか、ないかではなく、

 

 

家を買った後、ローンを払い終わるまで安心して返済していけるかどうか。

 

 

反対に言うと、頭金がたくさんあっても、家を買った後に安心して返済できる返済額ではない場合、危険だと言えます。

 

また、極端な例ですが、全額現金(ローンなし)で家を購入できたとしても

その後の教育や老後、その他のイベントにお金が不足する場合もあります。

 

頭金なしで買っても良い条件とは、

 

 

安心して返済できるマイホーム購入予算で購入すること

 

 

です。

 

マイホーム購入予算の算出は、キャッシュフロー表やライフプランニング以外の方法はありません。

 

まずは、家計簿を付けることから始め、キャッシュフロー表を作成してみてください。

 

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日銀マイナス金利
マイナス金利は家づくりのGOサイン!?

今、話題の「マイナス金利」。

私たちの生活にどんな影響があるのか。

そして、あなたの家づくりにどんな関係があるんでしょうか。

 

 

まず、マイナス金利とはなんだ

 

 

(1)民間の銀行が日本銀行に預けているお金に対する金利がマイナス。

  ※預けると利息を支払うことになり、預金が減っていく。

(2)民間の銀行は日本銀行に預けず、もっと貸し出す(融資)ことが期待されている。

(3)そして、世にたくさんのお金がながれ、円安になることが考えられる。

(4)日本経済が良くなる。(日本が得意とする輸出産業が儲かる)

 

これが期待されるシナリオです。

 

 

あなたの預金金利がマイナスになるわけではないので安心してください!

 

そして、

テレビや新聞で毎日のように話題となっていますが、

あなたに直接影響を与えるのは、「住宅ローン金利のさらなる低下」です。

 

すでに、ソニー銀行が3月の変動金利を下げると発表がありました。

 

 

住宅購入者にとっては大っきなメリット

 

 

これから住宅ローンを使って、住宅を購入する方にとっては、

金利が下がり、願ったり叶ったりの状況です。

ただでも低いローン金利が、さらに下がるわけですから。

 

住宅ローンの金利タイプ選びのセオリーは、

今後、金利が上がると予測される局面では「固定金利」、

反対に下がると予測される局面では「変動金利」

です。

 

将来の金利動向を当てるできませんが、借りた時点で将来の支払い額が確定する

定金利の代表格であるフラット35を例にどれだけメリットかを見てみましょう。

 

現在(2016年2月)のフラット35の金利は、1.48%。

これが、もし過去最低の1.37%(2015年2月)にまで下がった場合、

ローンの支払いとその差は、このようになります。

 

※計算の条件は、

借入額 / 3,000万円

借入期間 / 35年

返済方法 / 元利均等ボーナスなし

 

キャプチャ

 

金利が下がった場合の計算なので、

当たり前ですが得することは間違いないですよね。

 

なにが素晴らしいかというと、

同じ家を建てても、購入するタイミング(厳密には融資される日)によって

住宅の予算が変わるということ。

 

表のようになれば、当初の計画より67万円もの予算がアップし、

キッチンやお風呂の設備がグレードがアップしたり、

ウッドデッキが実現できたりするわけです。

 

マイナス金利、ナイス!

 

 

良いことばかりなのか

 

 

考えられるデメリットも押さえておきましょう!

 

冒頭で触れた、期待されるシナリオ(3)円安が関係します。

 

シナリオにあるように円安が進めば、輸出産業が儲かるんです。

もし、あなたが自動車関連の企業にお勤めなら

その恩恵をうけて給料や賞与など収入が増えるかもしれませんね。

 

円安?円高??

ややこしいですね。

では、少し視点を変えて・・・

 

円安とは、1ドル100円が120円になるような状態のことを言います。

 

100円が120円になるのだから、円が高くなるから、円高なのでは?

と考えてしまう人も多いですが、それは違います。

 

100円で1ドルに交換できていたのに、120円出さないと1ドルに交換できなく

なるので、「円の価値が下がる=円安」となるのです。

 

もっと分かりやすく円安をご理解いただくために、

ラーメンを食べる時の円安と円高についてご説明してみます。

 

例えば、1ドル100円の時は、ラーメンが500円で食べられたのに、

1ドル120円になると、同じラーメンなのに

600円になってしまうということです。

 

ラーメンの材料である、小麦粉、調味料、具材などの価格が

円安によって上がるので、ラーメン自体の値段も上がってしまうのです。

 

つまり、円安になればなるほど、ラーメンも牛丼もファストフードも

日用品や生活雑貨など全ての食品や商品の価格が

上がってしまうことになるのです。

 

 

家計において”円安”はやっかいな状況

 

 

こんな風に住宅ローン金利が下がりローン返済が減り、給料が増えても

家計の支出が増えればどっちもどっちということになります。

 

だから、住宅ローン金利が下がっても手放しに喜べないということです。

 

そもそも日銀のマイナス政策の目的は、

日本経済の回復であり、

物価を上げること(インフレ)です。

 

だから、あなた(住宅購入者)は、

この円安からの物価上昇(インフレ)を加味して

資金計画することが重要です。

 

普段、住宅購入者の個別相談で

キャッシュフローシミュレーションやライフプランニングを作成する際には、

物価上昇率を年率 1%~1.5%(1年で1%~1.5%物価上昇)程度、加味して計算しています。

 

特に子育てファミリーにおいては、子どもが就職するまでは、

食費や消耗品等の消費が増えるのでそのような計算(負荷をかけて)しています。

 

上記の表のように、67万円予算が増えたからといって、

安易にそのお金(予算)を使ってしまうことは危険です。

 

マイナス金利によって、住宅ローン金利が今よりもっと低金利になったからと言って

安易に予算を拡大せず、将来の円安や物価上昇への備えたいですね。

家を買った後も安心して暮らせるようにゆとりを持って

予算計画を立ててほしいと思います。

 

また、その備えにも、いくつかアイデアがあると思います。

このことについては、また別の記事でご紹介していきます。

 

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消費税10%に増税、駆け込んだ方がいいの?

 

先日、広告代理店の方との話で

「住宅業界が慌ただしくなってきました。」

とのこと。

 

なぜかというと、

来年(平成29年4月)に消費税が

8%から10%に上がる予定だからです。

 

高額な買い物ですから、消費税の負担も大きくなります。

だから、「8%の時に購入しよう」となりますよね。

 

また、住宅メーカーは、契約を早く受注するために

「8%購入」を全面に打ち出して、販売を強化するわけなんです。

 

いわゆる”駆け込み契約”は、前回の消費税アップ(5%→8%)のときも

同じような傾向がみられました。

 

では、住宅購入を考えているあなたにとって本当に

消費税8%の時に駆け込んだ方が良いのでしょうか。

 

ひとつずつ、検証していきましょう。

 

まずは増税スケジュールから

増税スケジュール

 

 

 

 

 

請負契約とは、あなた(建築主)とハウスメーカーや工務店など(工事請負業者)

との間で取り交わす契約のことです。

 

住宅の建築には約6か月かかりますので、まずはスケジュールを抑えておきましょう。

 

 

8%と10%の違い

 

 

では、具体的にその違いをみていきましょうか。

 

今回は、相川一輝さん(仮名)ご家族をモデルに

お話を進めていきます。

 

[相川家のプロフィール]

本 人:相川 一輝さん(30)会社員、年収500万円

奥さん:相川 亜季さん(30)パート、年収100万円

長 男:相川 栄太郎くん(2)

 

相川一輝さんは、奈良県生駒市で注文住宅を建てようと検討しています。

住宅メーカーから消費税8%での購入を勧められていますが、

本当に請負契約を急いだ方が良いのか迷っています。

 

[相川家のマイホーム予算内訳]

土地:1,500万円

建物:2,000万円

頭金:500万円

※上記金額は税抜き、一輝さんひとりで所有予定

 

 

消費税は何にかかるのか

 

 

消費税の計算はこのようになります。

 

[8%の時]

2,000万円×8%=160万円

 

[10%の時]

2,000万円×10%=200万円

 

40万円の差!

 

ん~

たしかに大きいですよね。

 

そして、土地はというと

実は、消費税はかかりません。

 

土地は「消費財」ではないという理由で

非課税とされています。(国税庁HPより)

 

 

消費税、他にもあります

 

 

住宅購入において、消費税増税の

影響を受けるのはこれだけではありません。

 

建物以外にこんなものがあります。

 

 

家具・家電

 

 

そう。

新築となれば、家具や家電を買い換えたり、買い足すことになります。

エアコンに冷蔵庫、洗濯機…テレビやそのほか諸々。

 

 

家具はいかがでしょうか。

カーテンやじゅうたん。

 

そして、リビングのソファ、ダイニングテーブルセット、

それからベッドも。

 

こちらもそのほか諸々。

 

総額300万円として、

 

[8%の時]

300万円×8%=24万円

 

[10%の時]

300万円×10%=30万円

 

6万円の差。

 

 

ほかにありますか?

 

 

外構工事

 

 

庭やカーポート、門柱や塀などなど。

最近ではオープンなつくりが多いですが、こちらにも消費税がかかりますね。

 

外構工事費が200万円なら

 

[8%の時]

200万円×8%=16万円

 

[10%の時]

200万円×10%=20万円

 

その差、4万円。

 

このくらいかな…

 

いえ、まだあります。

 

間接的に増税の影響を受けるものがあります。

 

 

住宅ローンの支払い利息

 

 

以下の条件で計算しました。

 

ローン種類:フラット35(全期間固定)

金利:1.48%

返済方法:元利均等/ボーナズ払いなし

期間:35年

 

[8%の時]

建物価格が2,000万円×8%=2,160万円として

住宅ローンの借り入れ金額が3,160万円

利息が890万円。

 

[10%の時]

建物価格が2,000万円×10%=2,200万円として

借り入れ金額が3,200万円

利息が902万円。

 

このよう建物の増税分40万円にかかる利息の差が

12万円となりました。

 

消費税が8%から10%に増税されることで

負担が大きくなることが分かります。

 

 

10%時の購入にもメリット

「すまい給付金」

 

 

しかし、消費税10%で住宅購入をするメリットも計算にいれましょう。

 

メリットとは、「すまい給付金」です。

 

これは、消費税率引上げによって負担を

緩和するために政府が創設した制度です。

 

↓すまい給付金の対象者と要件はこちら(すまい給付金WEBページより)

 

すまい2

すまい1

すまい3

 

↓詳しくは、こちらで確認してください。

すまい給付金 国土交通省WEBページ

 

また、シミュレーションに沿って必要項目を入力していくだけで、

簡単にあなたのすまい給付金を調べることができます。

 

準備するものは

〇源泉徴収票(会社員)

〇確定申告控え(自営業者)

 

相川さんの場合は、

会社員で年収が500万円、

30歳の扶養家族は1名で計算。

 

[8%の時]

10万円

 

[10%の時]

40万円

 

なんと30万円もの差があるんですね。

 

 

駆け込んだ方が良いのかどうか

 

 

そこで、

これまでの試算結果をまとめてみました

 

すまい5

 

合計の差額、68万円。

 

相川さんの場合、8%の時に購入した方が、

68万円得することになり、

「駆け込んだほうがお得」と出ました。

 

 

やっぱり駆け込むか…

しかし、

 

 

しかし、上の試算結果より

 

・建物の金額

・家具や家電、外構費

・住宅ローンの借入額

 

が少ない場合は「駆け込んだときのお得額」

は少なくなります。

 

また、年収や家族構成によっても

すまい給付金の額も変わります。

 

今回の結果とは反対に

 

駆け込んだら“損”する場合

 

も考えられます。

 

 

あなたの場合を計算してみましょう。

より良い決断へ背中を押してくれることでしょう。

 

ということで、

 

 

一概に駆け込んだほうが良いかどうか

判断することはできない

 

 

ということが言えます。

(明らかな結果がでたらよかったんですが)

 

あなたの場合は、どうなのか。

計算してみる価値はあると思います。

 

また、10%に増税されたあとの住宅業界の冷え込みを予想すると

住宅メーカーの生き残り競争から価格の低下も考えられます。

 

今回の試算結果や比較方法を参考にあなたらしい決断をしてもらいたいと思います。

土地や建物、そして人とのご縁があると思いますので、

お金の損得だけで判断できない部分もあります。

 

収入や貯金の利息が増えにくい時代、

いかに賢く家を購入するかということは大切なテーマのひとつです。

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チェックシート
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何からはじめたら良いかわからない…

 

建築会社ってどうやって探すの…

 

どこの住宅ローンがいいんだろう…

 

家賃と同じくらいのローン返済なら大丈夫かな…

 

子どもの校区も気になるし…

 

中古住宅は、何を確認すればいいんだろう…

 

 

初めての住宅購入、こんな不安・心配はありませんか?

 

 

理想のマイホームを購入したいので、いろいろな情報を仕入れてから選んでいきたい。

 

しかし、相談相手となる人は、建築会社や不動産会社の営業マン、銀行マン。

 

自社の売りたい商品があり、あなたは立派な見込み客となります。

 

 

あなたにとって家の購入は、人生はじめての経験

 

 

しかも彼らと比べると経験や知識は、大人と子供の差。

 

 

「本当に信用して良いのか?」

 

「ま、相手はプロだし、任せよう…しかたない」

 

 

また、新たな不安や心配ごとが…

 

 

親身になってくれる営業マンがいたとしても

 

自社の商品が不利になるようなことは言ってくれませんし、

 

「お客様なら〇〇ハウスのほうが、良いですね。」

 

と、他社の商品を勧めることは、もちろんありません。

 

「人生で最も高い買い物なんだから妥協はしたくない!

 

だからと言って、建築や不動産、金融の知識をイチから勉強する暇も気力もない…

 

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困ったな…」

 

 

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なので、イチから専門書を開いて勉強する必要はありません。

 

あなたの限られた時間と気力を効果的に生かすことができます。

 

 

で、どんな内容なのか

 

 

たとえば、以下のような項目があります。

 

□マイホーム購入の手順

何事にも優先順位があります。

どれだけ素材が良くても順序を間違えると、あなたの理想のものは手に入りません。

 

 

□住宅ローン選びのポイント

住宅ローンは、不動産会社のおすすめや、広告の金利だけで選ぶと数百万円も損することがあります。超低金利の現在では、各金融機関がしのぎを削って競争しています。あなたにとって価値のあるローンを選ぶ、絶好のチャンスと言えます。

 

□資金計画のポイント

ズバリ、今の家賃と同じと考えるのはNG。なぜなら、今の家賃が適正かわからないからです。家賃と同じローン返済額で家を買ったらローンを払えなくなったり、反対に本当は予算をもっと大きくとれるのに妥協だらけの家を買って一生住まないといけないかもしれないからです。

 

□建築会社でのポイント

奈良にも、コマーシャルで有名なハウスメーカーから大小の規模の地域密着型工務店など多くの建築会社があります。あなたが接する営業マンから読み取れることもあります。一生住む家だから信頼できる会社、営業担当者を選びたいですね。

 

□諸費用のポイント

家のお金は、土地と建物の代金だけではありません。意外とかかる”諸費用”の内容と節約のポイントをまとめてあります。

 

□土地選びのポイント

土地選びは、あなたやあなたの家族が数十年の間住まう場所。子供の教育環境や共働きであれば働きやすさなど利便性が欠かせません。見た目ではわからないチェックポイントが複数あります。

 

□中古・建売物件探しのポイント

注文住宅と違い、中古物件は現物を見れるというメリットがあります。チェックシートをもとに、物件を見学に行ったときに営業マンに質問してみてください。また、見落とし易い点をまとめています。

 

以上、このような内容です。

 

 

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では、「マイホーム購入のいろはチェックシート」をフルにご活用いただき、あなたの理想のマイホーム購入を進めていただけら幸いです。

 

これからも Webマイホーム購入のいろは(FPオフィス家計のいろは)をよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

キャプチャ

 

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クイズ
繰り上げ返済は本当に得策か?!

「繰り上げ返済は“得”だから、積極的にやりましょう」

とよく耳にしませんか?

 

個別の相談会などで、繰り上げ返済に関する質問をよく受けます。

 

 

ということで、「繰り上げ返済は本当に得策なのか。」

見ていきましょう!

 

 

今回は篠塚美月さん(仮名)のご家族に登場していただきます。

 

 

【篠塚家のプロフィール】

 

◆ 妻 :美月さん(30歳)

◆ 夫 :真一さん(30歳)

◆ 長女:咲ちゃん(4歳)

◆ 長男:順くん(1歳)

 

~篠塚家の家計状況~

 

[収入]

 

美月さん…医療事務・会社員(年収250万円)

真一さん…製造業・会社員 (年収400万円、年1%ずつ上昇するとして計算)

※税込年収(手取り年収+所得・住民税+社会保険料)

 

[金融資産]

 

貯金…800万円

 

 

[月間支出]

 

生活費…18万円

 

[年間支出]

団体信用生命…6万円(全期間の平均値)

固定資産税…15万円(当初3年間は11.3万円)

自動車買換え費用…10年毎300万円と100万円

自動車関連費…26万円

生命保険…30万円

家族旅行…10万円

その他…5万円

 

[教育費]

 

私立保育園→公立小・中・高校→私立文系大学→22歳就職

咲ちゃん、順ちゃん共に同じ進路として計算。

 

そして、

[住宅関連]

 

今年、購入。(篠塚さんご夫婦、30歳時)

住宅ローン…月 77,159円 (年間 92.5万円)

※住宅資金、ローン借入詳細 

頭金や諸費用:300万円

借入額:2,500万円

金利:1.55%(フラット35)

期間:35年

返済方法:元利均等

ボーナス返済:なし

 

という状況です。

 

 

では繰り上げ返済について話を進めていきましょう。

 

まず、繰り上げ返済には2種類あるのは知っていますか?

 

 

期間短縮型と返済額軽減型

 

 

毎月の返済額を変えず、残りの期間を短くする「期間短縮型」と

反対に期間は同じで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。

 

さて、どちらが得なんでしょうか。

 

答えを先に言うと、

同じ条件であれば、

 

「期間短縮型」で繰り上げ返済した方が得

 

では、篠塚さん家を例に見てみましょう。

 

 

住宅購入の翌年から毎年50万円を10年間、

合計500万円を繰り上げ返済した場合、

効果はこのようになります。

 
表1

 

 

 

 

 

 

軽減効果をみると、

期間短縮型が243万円、

返済額軽減型が123万円。

 

期間短縮型の繰り上げ返済のほうが120万円、お得となります。

 

なので、返済総額を減らしたい場合は、結果の通り「期間短縮型」を

返済総額よりも目先の返済額を減らしたい場合は「返済額軽減型」

を選択すると良いですね。

※効果は借入れ条件によって変わりますのでご注意を。

 

 

ちなみに

繰り上げ返済の際には、「繰り上げ返済手数料」という費用がかかる場合が

あるので確認が必要ですね。

 

フラット35の場合は、ネット利用で10万円以上、銀行窓口では100万円以上

の繰り上げ返済なら無料となっています。

 

他の金融機関(銀行等)では、ネットバンキング利用だと無料や

返繰り上げ返済額1万円以上でも無料

などのようにサービスの違いがあります。

住宅ローン選択時のポイントとなりますね。

 

 

話を戻します。

 

上記の比較では、毎年50万円を10年間として計算しました。

 

どのくらい繰り上げ返済したら良いのか

 

しかし、どのくらいのペースでいくら、

繰り上げ返済したら良いのかを迷うと思います。

 

返済方法が元利均等の場合、繰り上げ返済は、

早い時期ほど効果が高いといわれています。

 

 

下の図のように、借入れ当初期間の方が利息が多いことが分かります。

表2

 

 

 

 

 

 

 

篠塚さん家の例を元に計算してみると、

毎年50万円を2年目から10回(10年)の場合と

11年目から10回(10年)の場合と比較した表です。

表3

 

 

 

 

 

 

やはり、同じ金額、同じ期間、繰り上げ返済するとしたら

できるだけ早い時期にしたほうが良いことがわかります。

 

では、自分の場合、いくらが適当か…

 

これがなかな簡単に計算できません。

 

実は、繰り上げ返済のタイミングや金額、回数を間違えると

良かれと思ってやったのになんで??

 

最悪の事態を招きます

 

それは、

繰り上げ返済し過ぎて、手元のキャッシュが減り、

必要な資金が準備できなくなる。

 

つまり、家計が破綻してしまうことが考えられます。

 

今回のシミュレーションでも、実は危ない状況が予想されます。

こちらが、篠塚さん家のキャッシュフロー表(繰り上げ返済実行前)です。

篠塚キャッシュフロー1

 

 

 

 

 

 

 

1年目は、家の頭金・諸費用、

5・9年目は自動車購入で赤字になっていますが

家を買った後も毎年70万円以上、貯蓄(年間収支)ができています。

 

だから、預金残高(金融資産合計)も増えていってます。

 

なので、

「預金で持っていても、低金利でもったいないから期間短縮型で繰り上げ返済しよう」となります。

 

こちらが、毎年50万円を10年間繰り上げ返済を

実行した場合のキャッシュフロー表です。

篠塚家キャッシュフロー2

 

 

 

 

 

 

 

繰り上げ返済をしても、毎年貯蓄(年間収支)もできるし、

預金残高(金融資産残高)も増えていってます。

だから、繰り上げ返済をして、243万円得したと

喜ぶでしょう。

 

繰り上げ返済大成功!?

 

しかし、咲ちゃん、順ちゃんの教育費がかかる時期に事態は一変します。

ふたりの教育費が家計に大きな負担となります。

 

15年目から家計(年間収支)が赤字になり、

18年目にはついに貯蓄(金融資産合計)も底をついてしまします。

 

つまり、家計が破綻してしまいます。

篠塚家キャッシュフロー3

 

 

 

 

 

 

 

貯蓄残高のグラフで見るとこんな感じです。

貯蓄残高1

 

 

 

 

 

 

当初は、繰り上げ返済をしても、まだ年間収支が黒字で

貯蓄が増えて行ってますが、教育費がかかる時期が来ると、

瞬く間にお金が減っていきます。

 

実際には、進学をあきらめるか、

奨学金や教育ローンでこの時期を乗り越えることとなります。

 

無金利(利息がかからない)の奨学金や教育ローンであれば良いですが、

世帯年収などの貸付条件や、

住宅ローンより高い金利で借り入れることになれば、利息の支払いを安くしたいと

いった目的で繰り上げ返済をしても、

かえって支払いが多くなる場合もあります。

 

これでは本末転倒です。

 

ちなみに、奨学金、教育ローンの金利の目安です。

表4

 

 

 

 

(出所:各借入先ホームページより抜粋、2016.1.20時点)

 

以上のように、繰り上げ返済によって効果的に、

将来の支払う利息を減らす効果があることを知りました。

 

また反対に、繰り上げ返済に偏った方法では、

かえって高い金利(利息)を払うことになるという可能性も確認きました

 

繰り上げ返済は計画的に

 

住宅ローン(繰り上げ返済)を検討するときには、

住宅ローン(繰り上げ返済)のスペックや効果だけではなく、

あなたの家計やライフプランにあった、

住宅ローン選びや繰り上げ返済計画を立ててもらいたいです。

 

ケースによっては、

低金利でローンを借りたまま、繰り上げ返済をせず

「資産運用」という選択もあります。

 

その場合、変動はしますが手元にキャッシュが残りますので、

いざという時に教育費やその他の支出に

また、繰り上げ返済も可能です。

 

初心者でも始められる、

住宅購入者向けの資産運用を別の記事でご紹介したいと思います。

 

で、どうしたら良いのか

 

今回、参考にした篠塚さん家(仮名)のように、

繰り上げ返済の失敗をしないように、

”キャッシュフロー表”を作りましょう。

 

対策はこれしかありません。

 

また、家を買ったあと「繰り上げ返済しようか」

と迷った時に計画を立てても、ぎりぎり間に合います。

 

しかし、行き当たりばったりではなく、

家を買う前から「繰り上げ返済プラン」を盛り込んで、

購入する方が安心で得策ではないでしょうか。

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wakaremiti
住宅ローン、変動金利と固定金利どっち?

あなたが、住宅ローンを決めるときに悩むことは何でしょうか?

 

「どの銀行の住宅ローンを借りるか」ということよりも、
「住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするか」

を考えることから初めましょう!

 

 

変動金利か固定金利かが決まってない状態で、銀行や住宅ローンを

 

選ぶことは至難の業です。

 

 

では、変動金利か固定金利の選び方をご紹介しましょう!

 

 

変動金利と固定金利、どっちの住宅ローンが得?

 

 

変動金利の住宅ローンにするか固定金利の住宅ローンにするかを選ぶ基準として

 

「どっちが得か?」ということを考えていませんか?

 

数千万円の支払いになるので、計算してできるだけお得な方を

選びたいという気持は良くわかります。
しかし、その考えで変動金利か固定金利を選ぼうとすると

実は、一生答えは出ません。

 

 

なぜなら、
変動金利の住宅ローンの総返済額を正確に計算すること不可能だからです。

 

いろんな本やインターネット上の情報、専門家のコラムなど、
これから金利はこうなっていくだろうという意見は数多くあります。

 

でも、これらの意見はすべて「だろう」であって、
未来のことは誰にもわかりません。

 

住宅ローンの総返済額の計算は、支払期間全部の金利がきちんと

わからないと正確に計算することは出来きません。

 

つまり、借りる時点で変動金利の住宅ローンは

全部で いくら支払うのかは計算出来ないのです。

 

 

一方、フラット35を始めとする全期間固定金利の住宅ローンは、

借りた時点で返済終了までの金利がわかるので

全部でいくら支払うのかを計算することが出来ます。

 

だから、いくら支払うのか計算出来ない変動金利住宅ローン

とはどちらが得か?
を比べることはできません。

 

 

期間が35年なら35年間、住宅ローンを払い終わってはじめて、
変動金利が得だったとか固定金利が得だったということが分かります。

 

 

ということは、変動金利が得なのか固定金利が得なのかで考えると

計算出来ないので一生答えが出ないということです。

 

それなら、「どっちが得か?」以外の考えや視点で

変動金利か固定金利かを選んでいくことにしましょう。

 

 

 
なぜ、銀行やハウスメーカーは

変動金利で住宅ローンのシミュレーションをするのか

 

 

 

たいていの場合、銀行やハウスメーカーが出してくる住宅ローンの

シミュレーションはフラット35のような 全期間固定金利の住宅ローンではなく、
変動金利、3年固定、10年固定などの変動金利型の 住宅ローンである場合が多いんです。

 

 

それは、なぜだと思いますか?

 

 

ずばり、変動金利型の住宅ローンで返済シミュレーションを出したほうが

買ってもらいやすいからです。

 

では、具体的に比較してみましょう。

 

 

以下の条件で住宅ローンを借りるとします。
◆ 借入額2,500万円
 ◆返済期間35年
 ◆元利均等返済
ソニー銀行の変動金利住宅ローン0.539%と、

フラット35の1.54%で返済額を

比較すると以下のようになります。

 

 

キャプチャ

 

 

 

 

という計算結果になり、ソニー銀行の住宅ローンの方が1万円以上

返済額が少なくなります。
6万円台の返済なら今の家賃と余り変わらないかもしれませんが、
8万円近くになると、負担に感じますよね。

 

 

そうやって購入に二の足を踏まれると

ハウスメーカーや工務店は困ってしまいます。

 

そこで、計算すると返済額が少なく見える変動金利型の住宅ローンを

勧めることが多いわけです。

 

 

きちんとした理由があって、例えば今後の金利の見通しまでしっかりと

説明できた上で、  きちんとした計算の上で

変動金利の住宅ローンを勧めるなら耳を傾けてもいいと思います。

 

 

しかし、特に意味もなく

「日本の景気なんてまだまだよくなりませんから金利も上がりませんよ。」

などという理由で変動金利や3年固定、10年固定をやたらと勧めてくる

ハウスメーカーや工務店には要注意です。

 

 

 

景気が上がらないと金利が上がらないわけではありません。
景気が悪いままでも金利が上がることもあります。

 

 

 

そんなことを言う人はただ営業成績をあげたいだけで、あなたが

住宅ローンを払いながらゆとりのある生活、幸せな生活を送れるかどうかなんて

いうことまで考えてくれていないでしょう。

 

 

極端なことを言えば、マイホームが引き渡しになった時点で

ハウスメーカーや工務店はお金を全額受け取るので、あなたがマイホームを

建てた後で住宅ローンを払えようが払えまいが、

彼らにとっては何の関係もないのです。

 

そう考えると、固定金利の住宅ローンがいいか、

変動金利の住宅ローンがいいか、
というのは別にして、住宅ローンの返済額が

高く見えても全期間固定金利の住宅ローンを
勧めてくれるハウスメーカーや工務店は良心的かもしれません。

 

 

 

金利変動リスクは、借り手側がとるの?

貸し手側が取るの?

 

 

ハウスメーカーや工務店だけではなく、  お金の貸し手側である銀行は、

 

全期間固定金利住宅ローンを嫌がる傾向にあります。
なぜなら、金利の変動リスクをお金の貸し手側である

銀行や金融機関がとることになるからです。
反対に変動金利型の住宅ローンは借り手側が金利の変動リスクを

負っているということになります。

 

 

どういうことか?

 

 

金融機関側からの視点で説明しましょう。
例えば、
〈現在〉
変動金利の住宅ローンの貸出が1%、
固定金利の住宅ローンだと2%だとします。

 

 

銀行が変動金利で貸せば1%の利子をもらえますが、
固定金利で貸した時は2%の利子をもらえるので1%損をしています。

 

 

10年後…

 

 

変動金利が3%になれば、3%の利子をもらえます。
固定金利で貸した時よりも1%多く利子を貰える計算になります。

 

 

固定金利の場合、当初は2%の利子をもらえて変動金利の1%よりも

1%多く利子を貰えます。

 

しかし、
10年後金利が2%あがると変動金利なら3%の利子をもらえるはずだったのに

固定金利の2%しか金利もらえません。

 

将来金利が上昇すると銀行は本来受け取れるはずだった利子を受け取れなくなる可能性があります。

 

つまり、
将来金利が上昇すると見込んでいるならば変動金利で貸したほうが

銀行にとっては有利になります。

 

 

住宅ローンの貸し借りであなたと銀行どちらも得をするということは、

 

理論上ありません。

 

 

ということは…
銀行が変動金利の住宅ローンを勧めてくれるならば固定金利の住宅ローンを

 

選んだほうがいいかもしれません。
「ミックス住宅ローン」にしたら、どうなの?
「固定金利の住宅ローンを選んだほうがよさそうだけど、

 

変動金利の住宅ローンも、金利が低くていいなぁ」と考えて、
「それなら、変動金利と固定金利と半々で住宅ローンを借りればいいんとちゃう?」と、
思ってしまいませんか?

 

 

でも、それはお勧めしません。

 

 

なぜなら、変動と固定のミックスは必ず後悔する住宅ローンだからです。

 

 

住宅ローンの返済が終わって、
思ったよりも金利が上がらなかったとしたら
「全部変動金利の住宅ローンにしておいたらよかった。」
と後悔するでしょう。

 

 

 

思ったよりも金利が上がったら
「全部固定金利の住宅ローンにしておけばよかった。」
と後悔するでしょう。
つまり、どっちにしろ後悔するわけです。

 

 

 

全部固定金利じゃなくて変動金利を半分入れたら毎月の返済額が減って、
その分返済年数を減らせば変動金利の住宅ローンを
早く終わらせることが出来るし、金利上昇リスクをおさえられる。

 

 

 

つまり、総返済額も減らせることができる!  という反論があるかもしれません。

 

 

確かに、変動金利を入れることによって毎月の返済額は減ります。
その分返済年数を減らせば総返済額も減らせます。

 

 

しかし今、金利がこれだけ低いんので、住宅ローンの返済年数を減らしたり、
繰上げ返済をしたり、住宅ローンの借入額を必要以上に減らしたりする必要はありません。

 

 

毎月の返済額を減らしたいのであれば全部変動金利の住宅ローンにすればいいでしょう。
そして、固定金利住宅ローンとの差額を運用でもした方が得策です。
「固定金利期間選択型」の住宅ローンって何?

 

 

固定金利期間選択型住宅ローンとは、

よくある「3年固定」とか「10年固定」と呼ばれる住宅ローンです。

 

 

これは固定と書かれていますが固定されるのは
住宅ローンの返済が始まってから一定の期間だけです。

 

 

 

10年固定であれば10年後は変動金利の住宅ローンになります。

 

 

10年後は変動金利にするか、
再度◯年固定にするかを選ぶことが出来ます。

 

 

しかし、ほとんどの場合で金利の優遇幅が下がってしまうので
金利は上がり、返済額が上がってしまいます。

 

ずばり、この固定金利期間選択型住宅ローンを選ぶメリットはないでしょう。

 

 

「固定金利」の住宅ローンとは最初から

最後まで金利が決まっている住宅ローン

 

 

固定金利の住宅ローンとはフラット35や段階金利形住宅ローンなど、
借りた時から返済終了まで金利が決まっている住宅ローンです。

 

 

つまり、借り入れするタイミングで全部でいくら支払うのか計算できる住宅ローンです。
それ以外の住宅ローンは固定金利ではなく変動金利の住宅ローンです。
住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするか

決める考え方

 

それでは、そろそろ住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするかを

 

決める考え方についてお伝えしましょう。

 

 

住宅ローンを借りた後、金利の変動を気にしますか?

 

 

住宅ローンを借りた後も金利が上がっ、たとか下がったとか、
そろそろ固定金利にした方がいいのか、変動金利のままでいくのかなど、
定期的に住宅ローンの金利についてチェックし、対策を考えたい

というのであれば、変動金利。

 

 

そんなことは面倒くさいなら固定金利でいいと思います。

 

 

変動金利の住宅ローンは当初の金利は固定金利の住宅ローン

よりも低いです。
そのままの水準で行けば固定金利よりも少ない返済額で

済むでしょう。
しかし、今後金利がどうなるかは誰にもわかりません。
ということは、

 

 

金利が固定金利よりも高くなって固定金利よりも
余分なお金を払うというリスクをとってでも少ない返済額

 

を狙うということです。

 

 

固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンよりも金利は高いです。
しかし、金利は返済開始から終了までずっと決まっています。
変動金利よりも高い住宅ローン利息を払って損をする可能性はありますが、
それを保険料や手間賃と割り切って安心感を取るということです。

 

 

 

繰り返しになりますが、変動金利が得なのか固定が得なのかは
住宅ローンの返済が終わってしまわないとわかりません。

 

 

なので、損得で決めるのではなく、住宅ローンの金利を気にして

対策を練りたいのか、面倒くさいからそんなことをしたくないのか

 

変動金利の住宅ローンにするのか

 

固定金利の住宅ローンにするのか

 

を決めれば良いです。
変動金利から固定金利に切り替えることはできるのか?

 

 

始めのうちは金利の低い変動金利で借りておいて、

 

金利が上がってきたら固定金利に切り替えようという作戦を
思いつく人もいると思います。

 

 

一見するとこれは賢いやり方のようにも見えますが、そうとも言えません。

 

なぜなら、なぜか金利が上がるのは変動金利だけで固定金利の方は

上がらないという前提のものでの作戦だからです。

 

 

つまり、どちらの金利が先に上がるかが鍵となります。

 

 

必ずとは言えませんが、過去の傾向から考えると固定金利のほうが

先に上る可能性が高いといえます。

 

 

ということは、0.6%で借りている変動金利の金利が1.5%になりました。
「そろそろ変動金利も上がってきたから固定金利に切り替えようか」
と思ったら固定金利は2.5%になっていたりするのです。

 

 

こうなると、
借りている住宅ローンの金利がさらに上がるので月々の返済額が増えます。

 

そこで思い切って固定金利の住宅ローンに借換え、

 

切り替えができるでしょうか?と考えるとなかなか難しいかもしれません。
変動金利の住宅ローンを選ぶ場合のアドバイス

 

 

今現在、変動金利と固定金利の金利差は約1%です。
借り入れする住宅ローンの金額や返済年数によりますが、
だいたい毎月1万円程度返済額が変わります。

 

 

金利が上がった時に毎月の返済額が増えないよう

 

返済額軽減型の繰上返済をするためにこの1万円を貯めておいたり、
運用をして増やすなりした方が良いでしょう。
固定金利で借りると住宅ローン返済はムリなので、

 

変動金利を選ぶ場合変動金利で借りる場合、変

 

動金利とともに返済額が上る可能性があるので、

 

変動金利(低い金利)で借りないと住宅ローン返済できない
という状況で住宅ローンを借りるのは危険です。

 

 

しかし、
どうしてもその土地や物件が気に入って建てたい、

 

買いたということなら諦めもつきにくいでしょう。

 

 

その場合にまずやってもらいたいことがあります。
それは、
「本当に変動金利住宅ローンじゃないと返済が厳しいのか
どうかきちんと計算して確認する」ということです。

 

 

 

本当にいま考えている住宅ローンの返済額しか無理なのか
を計算して確認してみてください。

 

 

確認する方法はキャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成することです。

 

 

キャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成して計算しても

 

やっぱり無理だったということなら、次にやってもらいたいことは保険の見直しです。

 

 

保険は本当に無駄だらけです。
あなたが入っている、医療保険や終身保険、学資保険や個人年金保険は、
本当に良い選択でしょうか。

 

 

それらを見直すことで家計に余裕ができ、変動金利住宅ローンなら余裕ができ、
固定金利でも払えるようになるかもしれません。

 

 

一度の人生、お金が原因で何かを諦めるという人生にはしたくないものですね。
《結論》
まめに住宅ローンのチェックをしたいなら変動金利、
面倒くさければ固定金利。

 

 

 

変動金利を選ぶのか固定金利を選ぶのかについてはこれに尽きると思います!

 

 

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