奈良で実績NO.1の住宅購入相談専門ファイナンシャルプランナー事務所 / FPオフィス家計のいろは

―保有資格―

ファイナンシャルプランナー(日本FP協会)
住宅ローンアドバイザー(住宅金融普及協会)
トータルライフコンサルタント(生命保険協会)
証券外務員(日本証券協会)

続きはコチラ



< メディア >



奈良市、生駒市、橿原市発行の婚姻者向け案内冊子(婚姻届)に掲載いただいております

プロフィール詳細はこちら



2018年住宅ローンの金利動向

新年あけましておめでとうございます!

家計のいろは 小倉です。

2018年がスタートしましたね。

年末年始は、どんな風に過ごしておられますか?

ご自宅で家族とゆっくりでしょうか。

奈良にご実家があったり、奥さんのご実家が県外であれば、帰省されているでしょうか。

私の場合、妻の実家はすぐ近くですし、私の実家も県内で車で50分と近くていいんですが、県外に帰省することに憧れもあります。

 

2018年の住宅ローン金利

 

さて今回は、気になる「2018年の住宅ローン金利」について考えてみたいと思います。

そろそろ今年は、マイホームについて考えようかなという方はもちろん、既にマイホームを所有されている方にとっても家計に影響があるので(金利が変動するタイプなら)気になるのではないでしょうか。

 

経済や政治など様々な要因で変動

 

今年は、日本銀行の黒田総裁の任期が4月ということで、後任の人事や安倍総理の賃上げの要請などもあって、今後の景気、物価、そして金利への影響が気になります。

その金利の動きは、お金の流れ・仕組みを知ることで理解し易くなります。

住宅ローンは、銀行で販売されている金融商品です。

簡単に言うと、お金を仕入れて、その仕入れ価格に儲け(利ザヤ)を乗せて販売しているのです。

そう、ここでピンと来ない方も多いのですが、”仕入れ”というのがあるんです。

住宅ローン金利を考えるには、この2つの要素がポイントとなります。

①仕入れ価格

②儲け(利ザヤ)

そして、住宅ローンには、タイプがあるのはご存じだと思いますが、

変動金利タイプ、固定金利タイプのようにタイプによって考え方が異なります。

 

変動金利タイプから、

 

①仕入れ価格への影響は、変動金利の仕入れは、「短期金利」である、

無担保コールレート、預金金利の影響を受けます。

そして、団体信用生命保険保険料(いわゆる団信の掛け金)

 

②儲け(利ザヤ)への影響は、経費です。

①の仕入れに事務経費や人件費などの経費を乗せ、それから儲けということになりますよね。

現在は、他の銀行との価格競争が激しく、儲けは削れる限界まできている状況です。

 

2018年の変動金利タイプ

 

①仕入れ価格について

無担保コールレートは、現在ほぼ0.0%です。聞いたこともあると思いますが、”金融緩和政”によって、世の中にはお金が余っている状況なので、急激に景気がよくならない限りこのレートが上がることは考えにくいです。

預金金利も0.01%程度ですから、仕入れ価格はほぼ0%と言えます。

団体信用生命保険の保険料の銀行負担は、0.2~0.3%程度なので、その分が上乗せされます。

 

②儲け(利ザヤ)は、

事務経費、人件費などの経費を考えれば「0」というわけにはいきませんね。

他の銀行との激しい競争環境から儲け(利ザヤ)の上乗せ部分は下げても、残高(住宅ローン利用者の借入残高)は,上げたいと考えているでしょう。ちなみに仕入れが変動しても、利ザヤは確保できることになります。※変動金利タイプの金利上昇のリスクは、利用者が負います。

 

主な銀行の変動金利の平均が、約0.628%(2017年12月)で、儲け(利ザヤ)が0.3~0.4%程度しかないとすると、事務経費、人件費などの経費を考えると、昨年に続き、これ以上住宅ローン金利が下がることは考えにくいですね。

限界まで下がっている金利が、急に上昇するかと言えばそれも考えにくいですね。

仕入れの無担保コールレートが、年内に上昇する可能性は低いからです。

変動金利は、現状維持で”限界金利”が続くと予想されます。

 

一方、固定金利タイプは、

 

①仕入れ価格は、国債利回り(≒利息)です。主に10年国債などの長期金の影響を受けます。あとは、変動金利タイプと同じく団体信用生命の保険料です。

 

②儲け(利ザヤ)は、変動金利タイプと同様に各種経費と長期金利が上昇したときのリスクを銀行がどのように考えるかで決まります。※固定金利タイプの金利上昇リスクは、銀行が負います。

 

2018年の固定金利タイプ

 

①固定金利の仕入価格は、日銀のマイナス金利政策で10年国債の金利調整が効いている間は、金利が極端に上がることは考えにくいでしょう。

安倍総理の賃上げ政策から物価などの指数が好転して、好況感が出てくれば、年後半で上昇するかもしれません。しかし一方で、過去に数か月で1%以上上昇したこともありますし、国内海外情勢から一概に言えない点もあります。

今後、日銀の国債の買い入れ余力が低下していくと言われていますので、2019年以降は国債金利の上昇には注意が必要ですね。

 

②儲け(利ザヤ)は、変動金利タイプと比べ、儲け幅を大きくとりたがる傾向があります。それは、長期金利上昇リスクを銀行が負っているからです。

 

これまで通り、マイナス金利政策が継続すれば、長期固定金利は、引き続き超低金利の水準を維持すると思われます。しかし、固定金利タイプは、変動金利タイプと比べて金利の上昇は早く、年後半以降は注意が必要と思われます。

 

このように、①仕入れと②儲け(利ザヤ)という、お金の流れや仕組み、そして銀行の立場で考てみると住宅ローンの動向が分かり易くなります。

でも実際には、年末になってみないと分かりませんし、ましてや35年間の長期間の予測は不可能と言えます。

 

この仕組みを理解したうえで、家計が破たんしない”自分にあった”住宅ローンの選び方が重要となりますね。

 

 

 

24 24 電話セミナー申込