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住宅ローン、変動金利と固定金利どっち?

あなたが、住宅ローンを決めるときに悩むことは何でしょうか?

 

「どの銀行の住宅ローンを借りるか」ということよりも、
「住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするか」

を考えることから初めましょう!

 

 

変動金利か固定金利かが決まってない状態で、銀行や住宅ローンを

 

選ぶことは至難の業です。

 

 

では、変動金利か固定金利の選び方をご紹介しましょう!

 

 

変動金利と固定金利、どっちの住宅ローンが得?

 

 

変動金利の住宅ローンにするか固定金利の住宅ローンにするかを選ぶ基準として

 

「どっちが得か?」ということを考えていませんか?

 

数千万円の支払いになるので、計算してできるだけお得な方を

選びたいという気持は良くわかります。
しかし、その考えで変動金利か固定金利を選ぼうとすると

実は、一生答えは出ません。

 

 

なぜなら、
変動金利の住宅ローンの総返済額を正確に計算すること不可能だからです。

 

いろんな本やインターネット上の情報、専門家のコラムなど、
これから金利はこうなっていくだろうという意見は数多くあります。

 

でも、これらの意見はすべて「だろう」であって、
未来のことは誰にもわかりません。

 

住宅ローンの総返済額の計算は、支払期間全部の金利がきちんと

わからないと正確に計算することは出来きません。

 

つまり、借りる時点で変動金利の住宅ローンは

全部で いくら支払うのかは計算出来ないのです。

 

 

一方、フラット35を始めとする全期間固定金利の住宅ローンは、

借りた時点で返済終了までの金利がわかるので

全部でいくら支払うのかを計算することが出来ます。

 

だから、いくら支払うのか計算出来ない変動金利住宅ローン

とはどちらが得か?
を比べることはできません。

 

 

期間が35年なら35年間、住宅ローンを払い終わってはじめて、
変動金利が得だったとか固定金利が得だったということが分かります。

 

 

ということは、変動金利が得なのか固定金利が得なのかで考えると

計算出来ないので一生答えが出ないということです。

 

それなら、「どっちが得か?」以外の考えや視点で

変動金利か固定金利かを選んでいくことにしましょう。

 

 

 
なぜ、銀行やハウスメーカーは

変動金利で住宅ローンのシミュレーションをするのか

 

 

 

たいていの場合、銀行やハウスメーカーが出してくる住宅ローンの

シミュレーションはフラット35のような 全期間固定金利の住宅ローンではなく、
変動金利、3年固定、10年固定などの変動金利型の 住宅ローンである場合が多いんです。

 

 

それは、なぜだと思いますか?

 

 

ずばり、変動金利型の住宅ローンで返済シミュレーションを出したほうが

買ってもらいやすいからです。

 

では、具体的に比較してみましょう。

 

 

以下の条件で住宅ローンを借りるとします。
◆ 借入額2,500万円
 ◆返済期間35年
 ◆元利均等返済
ソニー銀行の変動金利住宅ローン0.539%と、

フラット35の1.54%で返済額を

比較すると以下のようになります。

 

 

キャプチャ

 

 

 

 

という計算結果になり、ソニー銀行の住宅ローンの方が1万円以上

返済額が少なくなります。
6万円台の返済なら今の家賃と余り変わらないかもしれませんが、
8万円近くになると、負担に感じますよね。

 

 

そうやって購入に二の足を踏まれると

ハウスメーカーや工務店は困ってしまいます。

 

そこで、計算すると返済額が少なく見える変動金利型の住宅ローンを

勧めることが多いわけです。

 

 

きちんとした理由があって、例えば今後の金利の見通しまでしっかりと

説明できた上で、  きちんとした計算の上で

変動金利の住宅ローンを勧めるなら耳を傾けてもいいと思います。

 

 

しかし、特に意味もなく

「日本の景気なんてまだまだよくなりませんから金利も上がりませんよ。」

などという理由で変動金利や3年固定、10年固定をやたらと勧めてくる

ハウスメーカーや工務店には要注意です。

 

 

 

景気が上がらないと金利が上がらないわけではありません。
景気が悪いままでも金利が上がることもあります。

 

 

 

そんなことを言う人はただ営業成績をあげたいだけで、あなたが

住宅ローンを払いながらゆとりのある生活、幸せな生活を送れるかどうかなんて

いうことまで考えてくれていないでしょう。

 

 

極端なことを言えば、マイホームが引き渡しになった時点で

ハウスメーカーや工務店はお金を全額受け取るので、あなたがマイホームを

建てた後で住宅ローンを払えようが払えまいが、

彼らにとっては何の関係もないのです。

 

そう考えると、固定金利の住宅ローンがいいか、

変動金利の住宅ローンがいいか、
というのは別にして、住宅ローンの返済額が

高く見えても全期間固定金利の住宅ローンを
勧めてくれるハウスメーカーや工務店は良心的かもしれません。

 

 

 

金利変動リスクは、借り手側がとるの?

貸し手側が取るの?

 

 

ハウスメーカーや工務店だけではなく、  お金の貸し手側である銀行は、

 

全期間固定金利住宅ローンを嫌がる傾向にあります。
なぜなら、金利の変動リスクをお金の貸し手側である

銀行や金融機関がとることになるからです。
反対に変動金利型の住宅ローンは借り手側が金利の変動リスクを

負っているということになります。

 

 

どういうことか?

 

 

金融機関側からの視点で説明しましょう。
例えば、
〈現在〉
変動金利の住宅ローンの貸出が1%、
固定金利の住宅ローンだと2%だとします。

 

 

銀行が変動金利で貸せば1%の利子をもらえますが、
固定金利で貸した時は2%の利子をもらえるので1%損をしています。

 

 

10年後…

 

 

変動金利が3%になれば、3%の利子をもらえます。
固定金利で貸した時よりも1%多く利子を貰える計算になります。

 

 

固定金利の場合、当初は2%の利子をもらえて変動金利の1%よりも

1%多く利子を貰えます。

 

しかし、
10年後金利が2%あがると変動金利なら3%の利子をもらえるはずだったのに

固定金利の2%しか金利もらえません。

 

将来金利が上昇すると銀行は本来受け取れるはずだった利子を受け取れなくなる可能性があります。

 

つまり、
将来金利が上昇すると見込んでいるならば変動金利で貸したほうが

銀行にとっては有利になります。

 

 

住宅ローンの貸し借りであなたと銀行どちらも得をするということは、

 

理論上ありません。

 

 

ということは…
銀行が変動金利の住宅ローンを勧めてくれるならば固定金利の住宅ローンを

 

選んだほうがいいかもしれません。
「ミックス住宅ローン」にしたら、どうなの?
「固定金利の住宅ローンを選んだほうがよさそうだけど、

 

変動金利の住宅ローンも、金利が低くていいなぁ」と考えて、
「それなら、変動金利と固定金利と半々で住宅ローンを借りればいいんとちゃう?」と、
思ってしまいませんか?

 

 

でも、それはお勧めしません。

 

 

なぜなら、変動と固定のミックスは必ず後悔する住宅ローンだからです。

 

 

住宅ローンの返済が終わって、
思ったよりも金利が上がらなかったとしたら
「全部変動金利の住宅ローンにしておいたらよかった。」
と後悔するでしょう。

 

 

 

思ったよりも金利が上がったら
「全部固定金利の住宅ローンにしておけばよかった。」
と後悔するでしょう。
つまり、どっちにしろ後悔するわけです。

 

 

 

全部固定金利じゃなくて変動金利を半分入れたら毎月の返済額が減って、
その分返済年数を減らせば変動金利の住宅ローンを
早く終わらせることが出来るし、金利上昇リスクをおさえられる。

 

 

 

つまり、総返済額も減らせることができる!  という反論があるかもしれません。

 

 

確かに、変動金利を入れることによって毎月の返済額は減ります。
その分返済年数を減らせば総返済額も減らせます。

 

 

しかし今、金利がこれだけ低いんので、住宅ローンの返済年数を減らしたり、
繰上げ返済をしたり、住宅ローンの借入額を必要以上に減らしたりする必要はありません。

 

 

毎月の返済額を減らしたいのであれば全部変動金利の住宅ローンにすればいいでしょう。
そして、固定金利住宅ローンとの差額を運用でもした方が得策です。
「固定金利期間選択型」の住宅ローンって何?

 

 

固定金利期間選択型住宅ローンとは、

よくある「3年固定」とか「10年固定」と呼ばれる住宅ローンです。

 

 

これは固定と書かれていますが固定されるのは
住宅ローンの返済が始まってから一定の期間だけです。

 

 

 

10年固定であれば10年後は変動金利の住宅ローンになります。

 

 

10年後は変動金利にするか、
再度◯年固定にするかを選ぶことが出来ます。

 

 

しかし、ほとんどの場合で金利の優遇幅が下がってしまうので
金利は上がり、返済額が上がってしまいます。

 

ずばり、この固定金利期間選択型住宅ローンを選ぶメリットはないでしょう。

 

 

「固定金利」の住宅ローンとは最初から

最後まで金利が決まっている住宅ローン

 

 

固定金利の住宅ローンとはフラット35や段階金利形住宅ローンなど、
借りた時から返済終了まで金利が決まっている住宅ローンです。

 

 

つまり、借り入れするタイミングで全部でいくら支払うのか計算できる住宅ローンです。
それ以外の住宅ローンは固定金利ではなく変動金利の住宅ローンです。
住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするか

決める考え方

 

それでは、そろそろ住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするかを

 

決める考え方についてお伝えしましょう。

 

 

住宅ローンを借りた後、金利の変動を気にしますか?

 

 

住宅ローンを借りた後も金利が上がっ、たとか下がったとか、
そろそろ固定金利にした方がいいのか、変動金利のままでいくのかなど、
定期的に住宅ローンの金利についてチェックし、対策を考えたい

というのであれば、変動金利。

 

 

そんなことは面倒くさいなら固定金利でいいと思います。

 

 

変動金利の住宅ローンは当初の金利は固定金利の住宅ローン

よりも低いです。
そのままの水準で行けば固定金利よりも少ない返済額で

済むでしょう。
しかし、今後金利がどうなるかは誰にもわかりません。
ということは、

 

 

金利が固定金利よりも高くなって固定金利よりも
余分なお金を払うというリスクをとってでも少ない返済額

 

を狙うということです。

 

 

固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンよりも金利は高いです。
しかし、金利は返済開始から終了までずっと決まっています。
変動金利よりも高い住宅ローン利息を払って損をする可能性はありますが、
それを保険料や手間賃と割り切って安心感を取るということです。

 

 

 

繰り返しになりますが、変動金利が得なのか固定が得なのかは
住宅ローンの返済が終わってしまわないとわかりません。

 

 

なので、損得で決めるのではなく、住宅ローンの金利を気にして

対策を練りたいのか、面倒くさいからそんなことをしたくないのか

 

変動金利の住宅ローンにするのか

 

固定金利の住宅ローンにするのか

 

を決めれば良いです。
変動金利から固定金利に切り替えることはできるのか?

 

 

始めのうちは金利の低い変動金利で借りておいて、

 

金利が上がってきたら固定金利に切り替えようという作戦を
思いつく人もいると思います。

 

 

一見するとこれは賢いやり方のようにも見えますが、そうとも言えません。

 

なぜなら、なぜか金利が上がるのは変動金利だけで固定金利の方は

上がらないという前提のものでの作戦だからです。

 

 

つまり、どちらの金利が先に上がるかが鍵となります。

 

 

必ずとは言えませんが、過去の傾向から考えると固定金利のほうが

先に上る可能性が高いといえます。

 

 

ということは、0.6%で借りている変動金利の金利が1.5%になりました。
「そろそろ変動金利も上がってきたから固定金利に切り替えようか」
と思ったら固定金利は2.5%になっていたりするのです。

 

 

こうなると、
借りている住宅ローンの金利がさらに上がるので月々の返済額が増えます。

 

そこで思い切って固定金利の住宅ローンに借換え、

 

切り替えができるでしょうか?と考えるとなかなか難しいかもしれません。
変動金利の住宅ローンを選ぶ場合のアドバイス

 

 

今現在、変動金利と固定金利の金利差は約1%です。
借り入れする住宅ローンの金額や返済年数によりますが、
だいたい毎月1万円程度返済額が変わります。

 

 

金利が上がった時に毎月の返済額が増えないよう

 

返済額軽減型の繰上返済をするためにこの1万円を貯めておいたり、
運用をして増やすなりした方が良いでしょう。
固定金利で借りると住宅ローン返済はムリなので、

 

変動金利を選ぶ場合変動金利で借りる場合、変

 

動金利とともに返済額が上る可能性があるので、

 

変動金利(低い金利)で借りないと住宅ローン返済できない
という状況で住宅ローンを借りるのは危険です。

 

 

しかし、
どうしてもその土地や物件が気に入って建てたい、

 

買いたということなら諦めもつきにくいでしょう。

 

 

その場合にまずやってもらいたいことがあります。
それは、
「本当に変動金利住宅ローンじゃないと返済が厳しいのか
どうかきちんと計算して確認する」ということです。

 

 

 

本当にいま考えている住宅ローンの返済額しか無理なのか
を計算して確認してみてください。

 

 

確認する方法はキャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成することです。

 

 

キャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成して計算しても

 

やっぱり無理だったということなら、次にやってもらいたいことは保険の見直しです。

 

 

保険は本当に無駄だらけです。
あなたが入っている、医療保険や終身保険、学資保険や個人年金保険は、
本当に良い選択でしょうか。

 

 

それらを見直すことで家計に余裕ができ、変動金利住宅ローンなら余裕ができ、
固定金利でも払えるようになるかもしれません。

 

 

一度の人生、お金が原因で何かを諦めるという人生にはしたくないものですね。
《結論》
まめに住宅ローンのチェックをしたいなら変動金利、
面倒くさければ固定金利。

 

 

 

変動金利を選ぶのか固定金利を選ぶのかについてはこれに尽きると思います!

 

 

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