奈良住宅購入専門ファイナンシャルプランナー

奈良 住まいのお金相談

―プロフィール―

[資格]2級ファイナンシャルプランニング技能士、住宅ローンアドバイザー ほか。 中・高校生のいる4人家族、奈良市在住。6年前に家を購入し失敗経験も。 外資系金融機関を退職し、私がなぜ住宅購入専門のFPをやっているのか…

続きはコチラ

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2018年住宅ローンの金利動向

新年あけましておめでとうございます!

家計のいろは 小倉です。

2018年がスタートしましたね。

年末年始は、どんな風に過ごしておられますか?

ご自宅で家族とゆっくりでしょうか。

奈良にご実家があったり、奥さんのご実家が県外であれば、帰省されているでしょうか。

私の場合、妻の実家はすぐ近くですし、私の実家も県内で車で50分と近くていいんですが、県外に帰省することに憧れもあります。

 

2018年の住宅ローン金利

 

さて今回は、気になる「2018年の住宅ローン金利」について考えてみたいと思います。

そろそろ今年は、マイホームについて考えようかなという方はもちろん、既にマイホームを所有されている方にとっても家計に影響があるので(金利が変動するタイプなら)気になるのではないでしょうか。

 

経済や政治など様々な要因で変動

 

今年は、日本銀行の黒田総裁の任期が4月ということで、後任の人事や安倍総理の賃上げの要請などもあって、今後の景気、物価、そして金利への影響が気になります。

その金利の動きは、お金の流れ・仕組みを知ることで理解し易くなります。

住宅ローンは、銀行で販売されている金融商品です。

簡単に言うと、お金を仕入れて、その仕入れ価格に儲け(利ザヤ)を乗せて販売しているのです。

そう、ここでピンと来ない方も多いのですが、”仕入れ”というのがあるんです。

住宅ローン金利を考えるには、この2つの要素がポイントとなります。

①仕入れ価格

②儲け(利ザヤ)

そして、住宅ローンには、タイプがあるのはご存じだと思いますが、

変動金利タイプ、固定金利タイプのようにタイプによって考え方が異なります。

 

変動金利タイプから、

 

①仕入れ価格への影響は、変動金利の仕入れは、「短期金利」である、

無担保コールレート、預金金利の影響を受けます。

そして、団体信用生命保険保険料(いわゆる団信の掛け金)

 

②儲け(利ザヤ)への影響は、経費です。

①の仕入れに事務経費や人件費などの経費を乗せ、それから儲けということになりますよね。

現在は、他の銀行との価格競争が激しく、儲けは削れる限界まできている状況です。

 

2018年の変動金利タイプ

 

①仕入れ価格について

無担保コールレートは、現在ほぼ0.0%です。聞いたこともあると思いますが、”金融緩和政”によって、世の中にはお金が余っている状況なので、急激に景気がよくならない限りこのレートが上がることは考えにくいです。

預金金利も0.01%程度ですから、仕入れ価格はほぼ0%と言えます。

団体信用生命保険の保険料の銀行負担は、0.2~0.3%程度なので、その分が上乗せされます。

 

②儲け(利ザヤ)は、

事務経費、人件費などの経費を考えれば「0」というわけにはいきませんね。

他の銀行との激しい競争環境から儲け(利ザヤ)の上乗せ部分は下げても、残高(住宅ローン利用者の借入残高)は,上げたいと考えているでしょう。ちなみに仕入れが変動しても、利ザヤは確保できることになります。※変動金利タイプの金利上昇のリスクは、利用者が負います。

 

主な銀行の変動金利の平均が、約0.628%(2017年12月)で、儲け(利ザヤ)が0.3~0.4%程度しかないとすると、事務経費、人件費などの経費を考えると、昨年に続き、これ以上住宅ローン金利が下がることは考えにくいですね。

限界まで下がっている金利が、急に上昇するかと言えばそれも考えにくいですね。

仕入れの無担保コールレートが、年内に上昇する可能性は低いからです。

変動金利は、現状維持で”限界金利”が続くと予想されます。

 

一方、固定金利タイプは、

 

①仕入れ価格は、国債利回り(≒利息)です。主に10年国債などの長期金の影響を受けます。あとは、変動金利タイプと同じく団体信用生命の保険料です。

 

②儲け(利ザヤ)は、変動金利タイプと同様に各種経費と長期金利が上昇したときのリスクを銀行がどのように考えるかで決まります。※固定金利タイプの金利上昇リスクは、銀行が負います。

 

2018年の固定金利タイプ

 

①固定金利の仕入価格は、日銀のマイナス金利政策で10年国債の金利調整が効いている間は、金利が極端に上がることは考えにくいでしょう。

安倍総理の賃上げ政策から物価などの指数が好転して、好況感が出てくれば、年後半で上昇するかもしれません。しかし一方で、過去に数か月で1%以上上昇したこともありますし、国内海外情勢から一概に言えない点もあります。

今後、日銀の国債の買い入れ余力が低下していくと言われていますので、2019年以降は国債金利の上昇には注意が必要ですね。

 

②儲け(利ザヤ)は、変動金利タイプと比べ、儲け幅を大きくとりたがる傾向があります。それは、長期金利上昇リスクを銀行が負っているからです。

 

これまで通り、マイナス金利政策が継続すれば、長期固定金利は、引き続き超低金利の水準を維持すると思われます。しかし、固定金利タイプは、変動金利タイプと比べて金利の上昇は早く、年後半以降は注意が必要と思われます。

 

このように、①仕入れと②儲け(利ザヤ)という、お金の流れや仕組み、そして銀行の立場で考てみると住宅ローンの動向が分かり易くなります。

でも実際には、年末になってみないと分かりませんし、ましてや35年間の長期間の予測は不可能と言えます。

 

この仕組みを理解したうえで、家計が破たんしない”自分にあった”住宅ローンの選び方が重要となりますね。

 

 

 

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世帯年収460万円で3,000万円のローンを組んで家を購入する計画

家を買ったあと、家計の収支や今後の貯蓄がどのようになるか検証してみましょう。
今回の購入予定は、建売戸建住宅です。

 

登場するご家族、加藤家のプロフィール
・夫:直之さん(29)会社員
・妻:恭子さん(29)専業主婦→パート
・長男:健人くん(5)
・長女:麻美ちゃん(2)
※すべて仮名

 

現在、加藤家は奈良市の賃貸アパートに住んでいます。
家購入の主な理由はこちら
・家賃がもったいない
・子どもが小学生になる前に希望の校区へ引っ越したい
・家の購入は、直之さんの夢

 

年収は、世帯合計で460万円
・直之さん;360万円(税込み※)
・恭子さん:0→100万円

 

数ヶ月前まで専業主婦だった恭子さんが最近、パートで働くようになりました。
パート年収100万円は、時給850円で1日5~6時間を週に4日間勤務する程度。
※税込み年収とは、毎年12月か1月に勤務先からもらう源泉徴収票の「支払金額」
という項目の数字で、所得税や住民税、健康保険などの社会保険料を支払う前の金額です。

 

将来の収入

 

・直之さん:70歳定年まで年1%上昇(2年目の年収は3.6万円アップという感じです)
・恭子さん:50歳までパートを続ける

共に退職金は、なしとします。

 

お二人の収入の他に
・児童手当が年間30万円
※子どもの年齢によって変わります

 

では、支出の項目も見ていきましょう

 

加藤家の月間支出は、こちらです。
・生活費:117,000円
・住宅関連費:40,000円
・支払保険料:25,700円
・子ども関連費:10,000円
・借入れ金返済:0円

 

ちなみに各支出項目の内訳はこちら↓
支出1支出2

 

光熱費など季節によって変わりますが、現在の加藤家は比較的、生活費の支出項目が少ない方ですよね。

尋ねてみると、ご実家が近くで米や野菜など頂いているとのことでした。

 

月間支出の合計は、197,200円となります。

 

月間以外の支出

 

・家族旅行:100,000円
・レジャー費:100,000円
・誕生日、イベント:36,000円
・自動車税:7,200円

 

という現状です。

 

では、
今後、考えられる支出

 

まず、大きな支出は、
子どもの「教育費」です。

 

・加藤家の教育方針のひとつとして、
「高校までは公立、大学は私立」にかかる費用は、
奨学金を使用せず、すべて家計から準備するという考え方です。

今回は、全国の平均的なデータをしようして考えてみます。

 

その他に、

 

・自動車買い替え:40歳~70歳まで15年毎200万円
・車検、メンテナンス:~70歳まで2年毎10万円
・家具、家電の買い替え:40歳~80歳まで10年毎30万円

 

さらに、
子どもたちの成長や物価上昇のことも考えて、
・生活費:年間1%~1.5%ずつ上昇
という計算もいれておきます。

 

それから、
家を買ったあとかかる費用

 

・火災、地震保険:毎年2.5万円
・固定資産税:毎年15万円
・家の修繕費:15年毎に100万円

 

家を買うことで、賃貸のときにはかからない支出が結構あることが分かりますね。

 

このように、加藤家の収入と支出について整理してみました。

 

さて、残るは住宅ローンの返済(支出)です。
家賃がなくなる代わりに今後支払っていきます。

 

物件が、建売か注文住宅か、マンションかによっても将来のお金が大きく変わります。
今回の物件は、建売戸建住宅。土地と建物で2,780万円です。

 

外構工事や不動産会社、銀行に支払う諸費用を300万円とし、
総額3,080万円。

 

加藤家の貯蓄残高は、子ども用の貯金も合わせて、
776,000円です。

 

家の契約時の手付金やつなぎ融資の諸費用などで、
60万円くらいの現金を一旦支払う必要があります。
※ケースによってはもっと必要になります。

 

ここでは、住宅ローンを3,000万円借り入れるとして考えてみます。
フルローンのケースと言えます。

 

住宅ローンについては、

 

・金利:1.08% (全期間固定金利のフラット35)
・返済期間:35年
・返済方法:元利均等、ボーナス返済なし
・団体信用生命保険:金利に0.358%加算して計算

とします。

 

用意は整いました
加藤家が家を買ったあとの未来のお金

 

まずは、「年間収支」。
1年毎にどれくらい貯金できるかが分かるグラフです。
年間収支

 

黄色い円で囲った①を見ると、
家を買ったあと、およそ10年間は貯金できているのが分かる。
しかし、②のその後は、貯金できないどころか、
家計の収支がマイナスになっていることが分かります。

 

次に、貯金の残高のグラフを見てみましょう。
「貯蓄残高」のグラフはこちらです。
貯蓄残高

 

③の貯金できている期間は、貯蓄残高も増えていきますが、
④その後、教育費がかかるあたりから急激に減って行き、
(紫色の箇所)ついに貯蓄残高がマイナスとなります。

貯蓄残高マイナス=家計破綻ということです。

 

この加藤家の未来のお金を見ていかがでしょうか?

家を買ったあと、10数年は順調に貯蓄できているので、まさか家計破綻するとは思いません。
しかし、急激に貯蓄は底を尽き、家計破綻へと向かっていきます。

 

結論、
加藤家の家計収支で3,000万円のローンを組んで家を買うことは、「危険」

 

家を買うときに、「なんとかなる!ガンバる!」という思いで、実際に住宅ローンを組んでしまう人も多いと思います。

 

なぜ、そうのような”期待”をしてしまうかと言うと、加藤家の状況(年収)でも3,000万円の住宅ローンを借りることは可能だからです。

 

でも、加藤家のように3,000万円の住宅ローンを借りて、家を買ってはいけないと言うわけではありません。

 

将来の収入と支出の”計画・方針”を変えれば、未来のお金の様子も変わります。

 

たとえば、

1、恭子さんのパート期間延長
50まで→60歳まで(収入が1,000万円アップ)

 

2、子どもの大学費用は奨学金
大学費用→家計負担なし(支出が1,300万円ダウン)

 

上記の内容で今後の計画・方針を変更した場合、このように未来が変わります。

収支3

貯蓄残高3

 

継続的に貯蓄ができるようになり⑤、ゆとりのある貯蓄額⑥となり、老後の資金も準備できるようになります。

 

子育ての早い段階から、親と子の両方が、「奨学金」という意識を持って生活するのとしないのとでは、毎日の生活と子育てに影響があります。
現状を確認して、計画や方針を見直していくことも可能です。

 

もちろん、大学資金は家計から出したい、働かずにゆっくり過ごしたいなど価値観や優先順位によっては、 家の予算を下げるということも考えないといけません。

 

今回は、加藤家を例に出しましたが、
「家作りを成功させるためには、家以外のことを考える」ことが大切だと改めて確認できました。

 

あなたの場合は、どんな計画、方針で家作りを進めていきますか?

 

 

 

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児童手当と教育費、そして家づくり

支払いが大変でした…(汗)

社会人になったばかりの給料から、奨学金の返済が大変だった思い出があります。高校、大学の「教育費」を身を持って体験しました。自分の子どもたち(現在、中3と小6です)には、背負わせたくないな~というのが正直な気持ちです。

家計のいろは 代表のファイナンシャルプランナー小倉(こくら)です。

キャプチャ

さて今回は、児童手当の申請時期でもありますので「児童手当と教育費、そして家づくり」についてお伝えします。

 

児童手当を受給するためには、子どもが生まれたら(第一子、第二子以降、出産した翌日から15日以内に)今住んでいる市区町村に申請する必要があります。申請しないと受給できないので忘れないようにいきましょう。また、引っ越しなどの際も手続きが必要です。

6月上旬に「現況届け」がご自宅に届くので忘れずに提出しましょう。不備なく受理されれば、10月(6・7・8・9月分)、2月(10・11・12・1月分)、6月(2・3・4・5月分)と年3回に分けて指定口座に振り込まれる仕組みです。

 

児童手当の総額はいくら?

 

児童手当の支給額はこちら。

表1

(参考:奈良市HP児童手当について)

 

というように、

年齢や家族構成(子どもの人数)によって異なります。

上の表のように月々の支給金額は、あなたも知っていると思いますが、

トータルでどれだけの金額を貰うのかを下のように計算してみました。

お子さんが第一子・第二子の場合(ひとり当たり)

表2

お子さんが第三子以降(ひとり当たり)

表3

 

支給金額の総額を見ると、それなりの金額となります。

月々だと少額ですが、中学生まで支給されると非常に大きな金額となります。

第一子・第二子の場合は、198万円

第三子以降は、252万円

 

さて、この大金をあなたはどのように使って(使う予定で)いますか?

とりあえず貯金でしょうか。また、学資保険ということもあるでしょう。

こちらは、児童手当の使い道調査の結果です。

表4

(出展:厚生労働省児童手当の使途に係る調査平成24年度)

 

やはりトップは、子どもの教育費、生活費のようですね。

実際に相談に来られる方の95%以上は、そのどちらかです。

教育費や結婚時の祝い金のために貯金または、学資保険を活用して貯めておられます。

 

教育費はいくら?

 

ではその子どもの教育費とはいくらかかるんでしょうか?

まずは、幼稚園から高校までを見てみましょう。

表5

(出展:文部科学省・子供の学習費調査平成26年度)

 

データを見てみると、私立に進むとお金がかかるというのが明らかですね。

もちろん、子どもの希望や学力を主体に進路を決めていくと思いますが、あなたが「どこまで学費を負担するのか」という方針も考えておく必要がありそうですね。

当事務所に相談に来られる方は、進路パターン①~③を希望されている方が圧倒的に多いです。

 

保育園だったら?

 

また、共働き世帯のご家族も多いので幼稚園が「保育園」となることもしばしばです。※上記データの出所は、文部科学省なので幼稚園。保育園は厚生労働省の管轄です。

保育園となると、特に3歳未満の学費の負担が大きく、小学校までの年数も長くなるので教育費の総額は増えることになります。

たとえば、奈良市在住の世帯年収800万円(夫500万円、妻300万円)の場合、0歳~2歳の保育料がおよそ月39,800円。1歳で仕事に復帰するなら3年保育の幼稚園児に比べると、2年分でおよそ95万円の教育費(保育料)が余計にかかります。※収入や家族構成などによってで変わります。

「保育料のために働いている…」とはこのことを言うんですね。

また、表の教育費(学習費)には、学校に払う「学校教育費」と「給食費」、そして習い事などの「学外活動費」が含まれています。

 

どんな子育てを考えていますか?

 

今は何か習っていますか?これから習わせたいですか?

未就学児でしたら、習い事人気TOP3は、「スイミング」「英会話」「ピアノ」のようですね。

また奈良県は、全国的に見ても「通塾率」が高いのは、ご存知ですか?

あなたの考え方や地域性もあるかもしれませんが、奈良県の平成28年度の集計によると、公立小学校では、53.5%(2人に1人以上、全国平均45.9%)、公立中学校では、73.8%(3人に2人以上、全国平均61.0%)の子どもが塾に通っています。

 

最もお金がかかるとき

 

家計が本格的にキツくなるのはこれからです。大学の教育費を見てみましょう!

奈良県の大学進学率は、58.9%(全国54.7%)というデータがあります。2人に1人以上は大学に進学していることになります。

「大学の教育費も家計から準備したい」ということなら家計が破たんしないよう注意が必要です。子育て世帯の80%以上がこの時期に家計がマイナスになりますから。

大学にかかる教育費はこちらです。

表6

(出展:文部科学省・子供の学習費調査平成26年度)

 

国公立の自宅通いの教育費だけでも幼稚園から高校まですべて公立としたときの教育費が523万円と同じくらいのお金が必要です。しかも4年間という短期間で支払うことになります。

たとえば、2歳離れた長男と長女の幼稚園から大学卒業までの教育費の推移をグラフにしてみました。長男・長女は幼稚園から中学までは公立、高校は私立、大学は私立文系で自宅通いの設定です。

※1年間にかかる教育費を並べています。(累計ではありません)

 

表7

(出所:文部科学省・子供の学習費調査平成26年度を基に作成)

 

グラフを見ると、2人が中学生の間は、年間の教育費が100万円以下ですが、長男が高校に進学すると急に200万円に近くまで上昇。2人が高校に進学すると200万円を超え、大学に進学すると大きく上昇します。この頃の年間教育費は240万円~380万円となります。

これを見ると、多くの子育て家族が家計がマイナスになる理由がよく分かります。

家計の支出は、教育費だけではありません。食費や光熱費、通信費などの生活費や保険、レジャー費、そして住宅費(家賃や住宅ローン)の支払いが必要です。

住宅ローンが原因の「家計破たん」は、家を買って10年~15年のこのマイナスになる時期が最も多いというデータもあるぐらいです。

 

”なんとなく”では対応できない

 

もし、あなたが奨学金を使わず、子どもを大学まで家計のお金でで準備したいということなら、それなりの準備が必要ということが分かります。

幼稚園から大学卒業まで1,000万円超、進路によってはそれ以上という大金は、長い期間をかけなければ準備はできません。

”なんとなく”では、悲しい未来になってしまうかもしれません。

奨学金の利用は、今社会問題になっていますが、卒業後の返済が大きな負担となっています。

たとえば、800万円を奨学金借入した場合、20年返済で計算すると毎月4万円程度の返済額となります。

初任給手取りが16万円くらいだとして、ここから4万円以上(25%以上)支払うとしたら自立した生活は苦しいですよね。

 

家づくりが”分かれ目”

 

「教育費は全額負担してあげたい」と考えている相談者が圧倒的に多いです。また、「子どもの教育環境を考えた家づくりをしたい」と思っているのは、あなたも同じかもしれません。

しかし、考えて、思っているだけでは実現できません。

住宅ローン返済額と同じ程度の「教育費のための貯蓄」をしていく必要があります。

たとえば、子ども二人分の大学の教育費 1,300万円を用意するとすれば、およそ月60,200円を18年間貯蓄し続ける必要があります。方法は、銀行預金でも学資保険でもOKですが、計画的な継続が必要となります。

貯めている18年の間、高い保育料負担や私立高校という進路を選択した場合を考えると教育費を全額準備してあげることがいかに大変かが分かります。

でも、「なんとか教育費は全額準備してあげたい」と思うのが親心。

これから購入する家にお金をかけ過ぎると教育費にしわ寄せが来ますね。

住宅の購入予算(上限)を知っておかなければ、思ってもないことになるかもしれません。

人生は、家だけではありません。子育て、旅行など趣味、そして毎日の生活にあなたの価値観があるはずです。何事も”バランス”が大切です。

無計画に人生最大の買い物=家購入を進めてしまい、10年、、、15年、、、家計が行き詰まり、家計破たん・・・破たんを逃れたとしてもケンカが絶えない家族の毎日になってしまい、「何のために家を買ったのか」となってしまいます。

この家づくりは、人生の”分かれ目”と言っても過言ではありません。

もし、あなたが「これから家づくり」と思っているなら、児童手当のこの時期に子育てのことから、将来の家族のこと、お金のことをじっくり考えてみましょう。

 

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Q.子どもは連れて行っていいですか?
A.はい、お子様もご一緒にお越しください。

Q.金融商品を売り込まれたりしますか?
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Q.どんな事務所ですか?
A.住宅購入に特化した、売り手に属さないファイナンシャルプランナー事務所です。
また、プライベートな空間ですので安心してご質問して頂けます。

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